房地产立项阶段，物业管理企业应如何介入

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目前，随着人们生活水平的提高，对物业管理价值认识的增加，人们对物业管理的要求也越来越高，物业管理作为楼盘销售卖点的地位也日益凸现。因此，房地产开发商对物业管理也就越来越重视，一些有远见的房地产开发商从房地产开发的最早阶段——房地产立项阶段就聘请物业管理公司全程介入。事实证明，物业管理企业在房地产立项阶段介入，效果最佳。

一、房地产立项阶段物业管理企业介入的意义

思路决定出路，理论指导实践，决策决定成败。对一个房地产项目来说，立项阶段特别重要。因为房地产开发有一个相当长的周期，而且市场变化快，市场竞争日益激烈。所以，只有对一个项目进行前瞻性的研究，具备超前的战略眼光，准确地把握市场，该项目才有可能按既定的计划实施下去，最后获得成功。如果一个房地产项目开始立项就不好，那么该项目可能就会进入边施工、边修正的状态，这样不但工程返工耗费了大量的人力和物力，而且影响了工程的建设速度。如果立项错误，市场定位不准，那么可能会导致楼盘烂尾或死盘。物业管理企业直接与业主打交道，他们对物业销售的定位、业主的需求、业主对物业管理的要求等有较深刻的认识和了解。如果物业管理企业能在房地产立项阶段就介入，那么物业管理企业就可以从楼盘的定位、从物业管理的角度、从准业主的角度为房地产开发商提供很多有益的建议和策划方案，至少可在物业管理智能化系统的设计、设备的选型、物业景点的设计等一些细节方面为房地产开发商出谋划策，从而增加楼盘的综合素质，增加楼盘的卖点，同时为日后的物业管理打下良好的基础，使物业能真正满足业主工作或生活的需要。

二、房地产立项阶段物业管理企业介入的人员

房地产开发商拿到一块地皮后，一般会成立一个房地产项目委员会，专门负责该项目的总体策划。此时物业管理企业应选派1—3名物业管理专家级的人物参加房地产立项委员会，为立项委员会及其聘请的专业机构提供物业管理咨询服务。此阶段的物业管理工作开展得成功与否的关键在于该专家级人物的综合素质和工作能力，即该专家级人物能否实实在在地为房地产开发商提供一些非常有益的、切实可行的建议或策划方案。该专家级人物应具有以下综合素质：一是在业内具有一定的知名度；二是具有深厚的物业管理理论基础；三是具有深远的物业管理战略眼光；四是具有一定的物业管理实操经验。如果一个物业管理企业不具备以上的物业管理专家级人才，那么在房地产项目立项阶段就不可能为项目做出好的策划，也就不可能获得房地产开发商的信任和支持。此阶段，物业管理企业一定要注意，不要选派工作能力一般的管理人员和工程技术人员参加。如果这样，房地产开发商会觉得物业管理企业的作用不大，双方的合作就有可能中断。对于一个物业管理企业而言，如果没有这样专家级的人才，最好在房地产立项阶段不要介入。物业管理企业可从规划、设计阶段及更后期介入，因为以后这些阶段更多涉及的是一般工程技术性的问题和细节性的问题。一般具有丰富管理经验的物业管理人员和技术人员即可胜任。

三、房地产立项阶段物业管理企业介入的主要内容

1．对项目的总体设计提出意见或建议。

2．对项目的客户群定位提出意见或建议。

3．对未来的营销方式提出意见或建议。

4．协助房地产商提炼销售卖点。

5．根据物业的定位，确定物业管理的管理档次。因为设计决定成本。因此，在房地产立项阶段，既要考虑物业的建安成本，也要考虑物业的管理成本。如低档物业可考虑适当降低绿化率，设备档次可选择便宜一点的。这样一方面可降低建安成本，另一方面也可降低日后的管理成本。反之，如果是高档物业，则要增加绿化率，设备选型上选择高档设备。

6．提出物业管理智能化系统的方案。如是否采用完全的人车分流，采用什么样的门禁系统、对讲系统、红外监控系统等等。

7．对整个项目的配套及布局提出建议，如会所功能的设置、绿化的设计、景点的布置等。

8．为房地产开发商收集、提供物业管理资料。如某房地产开发商希望该物业日后能通过“全国城市物业管理优秀住宅小区”的考评，但他们只知道“国优”考评中有许多关于物业硬件设施的要求，更详细的情况则不甚清楚。因此，开发商主动要求物业管理企业提供此类材料，希望在房地产立项阶段就能按“国优”的标准进行规划、设计和施工，工程进度一次到位，避免以后再修修补补。物业管理企业为房地产开发商提供物业管理的相关资料及技术支持，可以从规划、设计和施工的源头解决日后的物业管理问题，同时也提高了楼盘的质量。

9．根据规划、配套及业主群定位，确定物业管理的服务内容。

10．根据目标客户确定物业管理服务的标准。

11．初步确定物业管理模式。

12．制定有特色的物业管理方案，特别是物业管理的特色服务和物业管理的增值性服务内容，为楼盘销售提供卖点。

13．科学测算，初步确定物业管理的收费标准。

四、房地产立项阶段物业管理企业介入的原则

房地产立项阶段，物业管理企业主要是提供咨询，对所提出的建议或方案要讲清道理，明晓利害关系，供房地产开发商参考，并设身处地地为房地产开发商着想，为房地产开发商服务。如果房地产开发商对某些意见或方案未能认可或暂时不能办到，则不能强求，以免弄僵关系。此时，参与人员应做好有关备忘或记录，等适当时候再次提出。在实践中往往会出现这样的情况，过了一段时间后，房地产开发商可能会认识到以前物业管理企业所提出的建议很有道理，或建议实施的基本条件已经具备，那时当物业管理企业再次提出这些问题时，他们会欣然采纳，而且也会表示感谢。

物业管理企业和房地产开发商在房地产立项阶段的成功合作，为物业管理企业的全程介入和日后的物业管理奠定了良好的基础，促进并能形成房地产开发企业和物业管理企业的“互动”和“双赢”。

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